Publicat · 3 septembrie 2026
Teren intravilan sau extravilan? Ce poți construi și ce verifici înainte să cumperi
Două terenuri pot arăta identic și pot valora de cinci ori diferit. Diferența e în acte, nu în peisaj. Ghid scurt pentru cine vrea să construiască în zona Sovata, Praid sau pe Valea Târnavei.
Cea mai frecventă întrebare pe care o primim despre terenuri este „pot construi aici o casă?”. Răspunsul depinde aproape în întregime de o singură linie din extrasul de carte funciară: categoria terenului.
Intravilan vs. extravilan, pe scurt
- Intravilan înseamnă că terenul se află în interiorul zonei construibile a localității, stabilită prin Planul Urbanistic General (PUG). Aici se pot obține, în condițiile regulamentului local, certificat de urbanism și autorizație de construire.
- Extravilan înseamnă teren agricol, pășune, fâneață sau pădure, în afara zonei construibile. Pe el nu se construiesc locuințe. Trecerea în intravilan este posibilă în unele cazuri, dar presupune o documentație de urbanism (PUZ), avize, timp și costuri, fără garanția aprobării.
Prețul reflectă această diferență: un teren extravilan se vinde, de regulă, la o fracțiune din prețul unuia intravilan din aceeași zonă. Când o ofertă pare prea bună, verifică mai întâi categoria.
Ce înseamnă „construibil” în practică
Chiar și intravilanul are reguli. Certificatul de urbanism, pe care îl poate cere oricine de la primărie, spune:
- ce destinație are zona (locuințe, turism, agricol în intravilan);
- cât poți construi: procentul de ocupare a terenului (POT) și coeficientul de utilizare (CUT), adică amprenta și suprafața desfășurată maximă;
- regimul de înălțime (de exemplu parter + mansardă în zonele de case de vacanță);
- retragerile față de stradă și vecini;
- ce avize sunt necesare (drumuri, ape, mediu, în zonele protejate).
Ne-am obișnuit să cerem certificatul de urbanism înainte de a lista un teren, ca să nu existe surprize la cumpărător.
Lista de verificări
- Extrasul de carte funciară: categoria de folosință, suprafața, proprietarii, sarcinile.
- Planul de amplasament: corespund limitele din acte cu cele din teren? La terenurile vechi, nemăsurate recent, diferențele sunt frecvente.
- Accesul: drum public sau servitute? Un teren fără acces legal nu primește autorizație de construire.
- Utilitățile: distanța până la rețeaua electrică, apă, canalizare, gaz. „Curent la 300 m” poate însemna un cost important de branșament.
- Relieful și solul: pantă, zone inundabile, alunecări. În zonele de deal din Harghita și Mureș, un studiu geotehnic ieftin te scutește de o fundație scumpă.
- Vecinătatea: ce se poate construi pe parcelele de lângă? O pensiune vecină cu o fermă nu e combinația ideală.
Dacă vrei să vinzi un teren
Pregătește din timp extrasul de carte funciară actualizat, planul cadastral și, ideal, un certificat de urbanism recent. Un teren „cu acte clare și certificat în mână” se vinde mai repede și la un preț mai bun decât unul la care cumpărătorul trebuie să facă el toate verificările.
Vrei să știi dacă terenul tău se poate construi sau cât valorează? Cere o evaluare gratuită.
